O contrato de compra e venda é um
dos maiores instrumentos de modificação do status
quo; através dele, alteram-se situações jurídicas individuais e
intersubjetivas, mediante um acréscimo de validade vital para a segurança
econômica tão necessária na conjuntura global do capitalismo financeiro
atualmente praticado. A sua generalidade, porém, exige, sobretudo no caso de
imóveis, a adjunção de acordos laterais que corroborem a sua viabilidade,
fazendo eficaz o mecanismo institucional que o sanciona. Tais tratativas
figuram, ao lado da cláusula objeto, como
cláusulas especiais de compra e venda.
A
retrovenda é a cláusula pela qual o vendedor de coisa imóvel se reserva o
direito de reavê-la, restituindo o preço percebido e as despesas do comprador;
possui um prazo de decadência de três anos, no NCC(art. 505). Este direito de
retrato é cessível, transmissível a herdeiros, e oponível ao terceiro
adquirente(art. 507).
A venda a
contento é aquela em que há uma condição suspensiva, que subordina o termo do
contrato à futura e incerta satisfação do comprador, mesmo após a tradição da
coisa(art. 509). A venda sujeita à prova também tem sua plena efetivação
suspena até a verificação objetiva das qualidades anunciadas pelo vendedor, bem
como da aptidão destas para a satisfação do fim que motivou a compra(art. 510).
Após a tradição da coisa, o comprador inscreve-se na condição de comodatário(art.
511), até declarar-se a respeito do contento ou da prova, declaração esta que
pode ser judicialmente exigida pelo vendedor.
A
preferência é a cláusula que atribui ao vendedor atual, na hipótese de o
comprador revender a coisa em data futura,
a preeminência em relação a todos os interessados, ainda que com proposta menos
vantajosa, desde que seja pelo menos equivalente ao preço da primeira venda.
Assim, por exemplo, um clube de futebol pode vender o passe de um jogador a
outro exigindo, quando este for novamente vendido, que seja informado para que
possa oferecer uma proposta idônea para a compra do mesmo, nos termos do
contrato(sendo o preço ou igual ao anterior ou previamente decidido). Por constituir limitação jurídica, da
iniciativa privada, o código estatui prazo para o exercício da preferência(art.
513 §único), atribui ao preferido o direito de intimar o vendedor, fixa limites
para a preferência(pelo menos o preço anterior da coisa), bem como fixa
conseqüências e sanções para hipóteses em que se descumpre-na, e ainda, limita
a prelação ao contratante, não podendo ser tal direito cedido ou passado a
herdeiros.
A
reserva de domínio é a condição que subordina a completa transmissão da coisa
ao término do pagamento(art. 521). Para tanto, a coisa deve ser
individuada(523), e a cláusula só poderá ser executa se o comprador for
constituído em mora(525). A venda sobre documentos é aquela que substitui a
tradição real da coisa pela entrega de documento probatório, considerada como
suficiente para exigir-se a prestação de pagamento.(529).
A
partir da observação das condições e efeitos constantes destas cláusulas
especiais, podemos concluir a importância crescente do equilíbrio contratual,
superando as velhas concepções do individualismo liberal. Assim o contrato,
fenômeno social por excelência, respeita a liberdade, promove a paz, mas
garante a justiça.
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